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涨也房地产,跌也房地产,市值蒸发700亿,万科股价真的不行了吗

时间:2022-11-23 07:58:44 | 浏览:1536

1984年成立的万科,1988年在质疑声下进入了房地产行业,可这一进入便是“传奇”的开始,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务,2010年让全球房企“眼红”,当年万科新开工面积1248万平方米,实现销售额1081.6亿元,这个数据意味

1984年成立的万科,1988年在质疑声下进入了房地产行业,可这一进入便是“传奇”的开始,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务,2010年让全球房企“眼红”,当年万科新开工面积1248万平方米,实现销售额1081.6亿元,这个数据意味着万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司,这一数字相当于美国四大住宅公司高峰时的总和,无不让国内外同行“眼红”。

1991年作为深交所首批第二家上市公司,“荣耀”加身,也成为了当时少有的房企上市公司,一时风光无二。上市至今31个年头,股价翻涨实现了惊人的216倍,期间最大上涨幅度340倍,在2005年-2007年“大牛市”期间,万科顶着房产龙头的名号,股价硬生生的在2年多的时间里翻涨了12倍,最高涨幅一度达到23倍。可见,万科当年强势的情况。

不过,近几年的万科,却并不“得意”,2015年“宝万之争”董事长被迫出局,之后万科房地产龙头的名头被夺,又壮志豪言“活下去”,近二年开始“试水”养猪。荣光一点点消融,辉煌未能延续,曾经成为了记忆。而万科的股价涨也房地产,现在跌也房地产。如今,市值再蒸发700亿,万科到底怎么了,真的不行了吗,真的没机会了吗,股价真就此将化为“泡影”吗?关于这些问题,我们一点一点的分析:

1、市场趋近饱和,成长降速,是万科A近年股价不涨的根本原因。当前我国城镇化率已达60%,2025年目标65%,若是单看这个数据确实还不错,空间仍旧存在,可实际市场却已趋近饱和。房地产市场有着“短期看金融,中期看土地,长期看人口”的名言,这也是影响房价的三大主要因素,金融贷款货币措施,土地供给与价格,人口流动情况,若是符合三个条件的乐观状态,房价自然能涨,但若三个条件都不符合且比较悲观,房价不跌已是不易。

这里,我们主要从短期金融、人口以及城镇化率的角度剖析。短期金融方面,随着LPR市场货币贷款利率保持在低位,市场货币充裕且宽松,房贷利率较前几年有所下行,首套房贷款利率多在4.9%-5.3%之间,较前几年下降1%。贷款利率放松,对房产销售有很大的帮助。不过,以当前市场房价反馈来看,一二线人口净流入较大的城市,房价有所上涨,但一些人口呈现净流出的城市,房价并不乐观。也就是说,房地产市场已经出现了房价分化的局面,就算金融措施放松,也需要看人口情况。

再从城镇化的角度分析。虽然,2025年目标65%的城镇化率,较发达国家80%左右城镇化率仍旧有15%的空间。但是,国内老龄化趋势已经存在,2025年达到65%城镇化率,就算未来不再推动城镇化,城镇化率也自然上升至80%左右。根据第七次人口普查结果,2020年我国总人口141178万人,其中0-14岁的人口占到17.95%,15-59岁人口占比63.35%,60岁以上人口占比18.7%,65岁及以上人口占到了13.5%,常驻城市人口达90119万人,占比63.89%,农村居住人口50979万人,占比36.11%。虽然没有公布农村人口各年龄分布,但以实际情况分析,农村居住人口中多以60岁年龄以上为主。若按照50%计算,当前就有25489.5万人,而国内当前人口增长率约0.39%。若是以未来20年衡量,实际城镇化率已经达到80%左右。

虽然,金融措施很是“给力”,但市场已经趋近饱和。未来预期不高,是万科A近年来股价不涨的根本原因。

2、一季度业绩并无亮点!2009年至2020年期间,除2014年年度出现过个位数净利润同比增长率,再就是2020年了,其他年份均保持双位数成长,并且以20%以上居多。虽然2020年年度净利润同比增长率仅为6.8%,但期间存在疫情的扰动,一季度净利润同比增长率还有着11.49%的增长。但是,今年一季度的情况并无亮点可言,净利润同比增长3.44%,虽然说不上低于预期,但这般情况,又有着原材料价格的上涨挤压毛利,还有逐渐趋于饱和的市场,市场对后市确实没有更高的预期。

3、估值分析。市场逐渐饱和,也没有更高的预期,但从万科当前的估值分析,是处于近些年合理区间的。以2021年的情况参照现在的股票价格计算,估值约为6.9倍,对比近些年8.25倍-11倍的估值,明显处于低位,甚至还存在被低估的情况。

好了,关于万科这家上市公司我们就点评分析到这里了,本文不存在任何推荐,所聊到的股票不构成任何推荐,股市有风险,投资需谨慎!

看完点赞,股票长红!

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